Покупателям квартир предложили возмещать средства при изъятии жилья

Случаи, когда добросовестные покупатели жилья теряют свою недвижимость и остаются без денег из-за мошеннических схем продавца, стали серьезной проблемой для рынка. Судебные иски об отмене сделок пошли лавиной после "дела Долиной-Лурье", когда мать-одиночка, признанная судом добросовестным приобретателем, лишилась квартиры, которую певица продала под влиянием телефонных аферистов, и не получила обратно денег.

Эта история, по словам председателя комитета Госдумы по вопросам собственности Сергея Гаврилова, стала "своеобразным стресс-тестом" для вторичного рынка. Люди увидели, что даже полный пакет документов и регистрация в реестре не гарантируют защиту от потери жилья.

Новая инициатива гильдии риелторов

В ответ на растущую проблему Гильдия риелторов России (РГР) предложила создать дополнительный механизм государственной финансовой компенсации, пишет ТАСС. Предложение касается тех ситуаций, когда сделка признается недействительной из-за невменяемости продавца и квартира ему возвращается.

Ключевая проблема, которую призван решить новый механизм, - это отсутствие у продавца денег для возврата средств покупателю. В этом случае, согласно инициативе РГР, государство могло бы предложить два варианта защиты:

1. Льготное кредитование с социальным наймом. Государство предоставляет продавцу льготный кредит под залог возвращенной ему квартиры. Эти деньги продавец выплачивает покупателю. Квартира при этом переходит в собственность государства, а продавец живет в ней по договору социального найма без возможности приватизации. Это чтобы не было соблазна продать жилье повторно.

2. Перевод ипотечного долга на продавца. Если квартира была куплена в ипотеку, продавец, который добился отмены сделки, принимает на себя обязательства по выплате этого кредита на первоначальных условиях.

В РГР считают, что такой подход позволит освободить добросовестного покупателя от долговой нагрузки и обеспечит справедливое завершение спора, сохраняя при этом "стабильность гражданского оборота".

Компенсация уже существует, но есть нюансы

Важно отметить, что в России уже действует закон о компенсации добросовестным приобретателям за счет казны (ФЗ № 218 "О государственной регистрации недвижимости", статья 68.1). Этот механизм был принят в 2019 году и начал работать с 2020 года.

Чтобы получить компенсацию по действующему закону, необходимо выполнение трех основных условий, установленных судом:

• Квартира должна быть изъята в пользу прежнего собственника, у которого она выбыла помимо его воли (например, в результате мошенничества).

• Покупатель должен быть признан судом добросовестным.

• Покупатель не смог взыскать ущерб с продавца в течение шести месяцев с момента предъявления исполнительного документа.

Размер компенсации может определяться как реальный ущерб, так и кадастровая стоимость жилого помещения. Однако инициатива РГР фактически предлагает более гибкие и комплексные инструменты, направленные не просто на выплату, а на решение проблемы с долгами и дальнейшим статусом спорной недвижимости.

Другие законопроекты в Госдуме

Параллельно в России разрабатываются и другие законодательные инициативы, направленные на борьбу с мошенничеством в сфере жилья:

• Первый зампред комитета Госдумы по строительству Владимир Кошелев предложил введение механизма удержания недвижимости под залог до полного возврата средств в случае отмены сделки.

• Депутаты Сергей Миронов и Михаил Делягин внесли законопроект о "периоде охлаждения" при покупке таких квартир. После оформления сделки деньги замораживаются на некоторое время.